月29日，深圳市規劃和自然資源局、深圳市發展和改革委員會發布關于印發《深圳市城市更新和土地整備“十四五”規劃》的通知（以下簡稱“《規劃》”）。

《規劃》總體目標明確：積極鼓勵開展城中村和舊工業區有機更新，統籌有序推進拆除重建類城市更新，深入開展土地整備利益統籌，加速盤活規模成片土地，打造“兩個百平方公里級”的高品質產業空間，逐步實現城市空間結構優化、住宅供應增加、公共服務水平與基礎支撐能力提升，為加快建成現代化國際化創新型城市提供有力支撐。

分項目標涉及7項：

1．不大規模、成片集中拆除現狀建筑，原則上城市更新片區內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20%。除增建必要的公共服務設施和盤活存量低效用地外，不大規模新增老城區建設規模，不突破原有密度強度，不增加資源環境承載壓力，原則上城市更新片區內拆建比不應大于2。

2．規劃期內，全市城市更新和土地整備實施規模不少于95平方公里。其中，完成綜合整治用地不少于45平方公里，完成直接供應用地10平方公里和空間儲備用地40平方公里。

3．規劃期內通過城市更新和土地整備完成基礎教育設施學位不少于21.3萬個，重點保障一批綜合醫院、高中等全市緊缺的大型公共服務設施用地供應，彌補民生短板。落實水質凈化廠、電力、環境生態園等市政設施用地，提升市政支撐水平。加快推動國鐵、城際鐵路、軌道及相關場站、新（擴）建主干路等用地整備，促進交通設施完善。

4．加大住房保障力度，通過城市更新和土地整備持續穩定提供商品住房、公共住房和配套宿舍，規劃期內實現供應商品住房建筑面積不少于3000萬平方米，力爭通過土地整備完成居住潛力用地不少于10平方公里，通過城市更新和土地整備規劃籌集公共住房和配套宿舍面積不少于700萬平方米。

5．規劃期內保留提升100平方公里工業區，連片改造及整備45平方公里產業空間。其中，完成產業空間土地整備20平方公里，推進連片改造25平方公里，打造一批集中連片高質量產業發展空間，力保重大產業項目落地。

6．規劃期內完成城市更新和土地整備固定資產投資總額不少于1萬億元（含各類城市更新以及土地整備項目）。

7．有效發揮城市更新單元計劃的管控作用，合理控制新增更新單元計劃規模，規劃期內全市新增更新單元計劃規模上限為28平方公里。規劃期內要大力提高已批更新單元計劃的實施率，加強新增更新單元計劃規模與已批項目實施之間的聯動，探索搭建城市更新年度計劃流量管控機制。

《深圳市城市更新和土地整備“十四五”規劃》

一、編制背景與規劃特點

(一)編制背景

國家對“十四五”規劃高度重視。“十四五”時期是我國全面建成小康社會、實現第一個百年奮斗目標之后，乘勢而上開啟全面建設社會主義現代化國家新征程、向第二個百年奮斗目標進軍的第一個五年，我國將進入新發展階段。

2020年8月6日，習近平總書記對“十四五”規劃作出重要指示：“十四五”規劃同人民群眾生產生活密切相關，要開門問策、集思廣益，切實把社會期盼、群眾智慧、專家意見、基層經驗充分吸收到“十四五”規劃編制中來，齊心協力把“十四五”規劃編制好。10月29日，《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》印發，明確提出“實施城市更新行動，推進城市生態修復、功能完善工程，統籌城市規劃、建設、管理，合理確定城市規模、人口密度、空間結構，促進大中小城市和小城鎮協調發展”。

“十四五”規劃編制面臨新的外部環境。《中共中央、國務院關于支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區的意見》和《深圳建設中國特色社會主義先行示范區綜合改革試點實施方案(2020-2025)》相繼印發，為深圳城市發展指明了方向；國家積極推動粵港澳大灣區建設，并賦予深圳灣區中心城市發展極核的重要地位。恰逢深圳經濟特區建立40周年，“雙區建設”全面鋪開、縱深推進的關鍵之年，以及高質量全面建成小康社會和“十三五”規劃的收官之年，深圳城市更新與土地整備工作必須對標國際一流城市，以更寬廣的視野、更先進的理念、更高質量的標準以及更有力的實施，推動深圳從高速度發展向高質量發展轉變。

城市更新和土地整備實施面臨新挑戰。2016年以來，深圳市城市更新與土地整備陸續開展了多項改革舉措，取得了拓展城市空間、完善公共配套、推進產業升級轉型等一系列成績。隨著工作的深入推進，深圳城市更新與土地整備也面臨工業區塊線管控、城中村綜合整治分區管理、工業區保留提升區劃定等新政策和新形勢，以及遇到強區放權后管理效率和質量面臨挑戰、政府統籌主導作用發揮不充分、市場項目趨于“碎片化”、重點更新單元及土地整備利益統籌工作推進緩慢等新問題。

全市“十四五”規劃工作提出明確編制要求。按照《深圳市發展和改革委員會關于印發<深圳市“十四五”規劃編制工作方案>的通知》(深發改[2019]604號)，明確將《深圳市城市更新與土地整備“十四五”規劃》納入全市“十四五”專項規劃編制目錄，應按市政府統一部署，按時完成相關工作，為全市“十四五”規劃的編制提供支撐。

此外，恰逢新一輪全市國土空間總體規劃編制，將進一步明確全市城市更新與土地整備工作的長遠目標和戰略安排。自2009年以來，我市已陸續編制了兩版城市更新專項規劃和一版土地整備專項規劃，有效指導了“十二五”和“十三五”兩個五年期內全市城市更新與土地整備工作的開展。為了充分銜接落實上層次規劃要求，使專項規劃更好地發揮規劃引領、指導全局的綱領性作用，有必要及時編制下一個五年的城市更新與土地整備專項規劃。

(二)規劃特點

本規劃編制具有以下幾個特點：

一是深入貫徹習近平生態文明思想和總書記系列重要講話以及重要指示批示精神，全面貫徹中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發的《關于在城鄉建設中加強歷史文化保護傳承的意見》和《關于推動城鄉建設綠色發展的意見》以及住房和城鄉建設部印發的《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，規劃期內全面加大城市有機更新力度，有序推進城中村綜合整治、工業區保留提升和歷史風貌區保護工作。

二是強化規劃引領，在全市國土空間總體規劃等上層次規劃的指導下，積極落實上層次規劃確定的城市空間結構、重點發展片區傳導、用地和建筑結構調整要求等核心內容。

三是強化更新整備的融合，規劃在編制過程中從任務指標分解、空間范圍劃定和考核機制設計等多種方面積極探索更新整備融合，力爭成為高質量可持續發展的存量規劃治理典范。

四是強化城市更新和土地整備的公共利益屬性，規劃指標設定、空間范圍劃定等方面均考慮將公共利益保障放在首位。

五是充分的市區聯動，成立市區聯合編制工作組，市、區共同參與了規劃編制的各個環節。

(三)規劃定位

本規劃是指導全市城市更新和土地整備五年工作的綱領性文件與行動指南，是落實《深圳市國土空間總體規劃(2020-2035年)》的專項規劃，是《深圳市國民經濟和社會發展十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標綱要》的重要組成部分，是指導各區城市更新和土地整備五年規劃編制及年度計劃制定的重要依據。

二、規劃編制過程

（一）規劃動員

2020 年5月12日，深圳市城市更新和土地整備局召開了《深圳市城市更新和土地整備“十四五”規劃》編制動員會。成立了包括各區（含新區，下同）更新整備局一名主管領導與一名主辦人員在內的規劃編制聯合工作小組，要求各區更新整備局積極參與規劃調研、規劃編制、評審研討等各項過程。確定了工作例會機制，定期通報規劃編制進展，及時研討解決編制過程遇到的問題。

（二）調研訪談

課題組于2020 年5 月至6 月，分別走訪全市十個區更新整備局，了解更新整備管理工作現狀和存在問題，聽取“十四五”期間各區更新整備初步目標與訴求，以及搜集相關數據和資料。于2020年7月，與市城管局、市住建局等相關職能部門進行溝通，掌握了解城中村綜合整治、住房保障等相關工作進展及需求。

（三）專家咨詢和研討

在規劃編制前期，開展專家咨詢會，結合專家意見開展、完善規劃成果。于2020 年8 月12 日，邀請來自市內外高校、技術單位、政府、企業及行業協會等領域的七位專家開展專家咨詢會，就規劃總體思路、目標規模安排、規劃分區指引等總體要求提供思路和對策。

在規劃后期，組織召開了本規劃的專家研討會，對《深圳市城市更新和土地整備“十四五”規劃》文本和圖紙等內容進行研討，其中重點研討該規劃是否落實“不大拆大建”的總體要求。會議邀請城市更新、城市規劃、交通市政、生態環境等相關專業的7 位專家組成本次研討會專家組。專家組認真聽取了市規劃和自然資源局的規劃成果匯報，經過集體討論評議認為規劃嚴格貫徹落實習近平總書記系列講話和重要指示批示精神、《關于推動城鄉建設綠色發展的意見》、《關于進一步加強歷史文化街區和歷史建筑保護工作的通知》中有關歷史文化保護傳承、古樹名木保護等相關要求，符合住房和城鄉建設部《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》的相關要求，專家組對規劃成果予以充分肯定。

（四）意見征求及處理

規劃編制過程中，分別于2020 年9 月、10 月向各區更新整備局專題發函征求規劃成果意見。在意見處理過程中，課題組與各區就規劃規模指標、分區管控等核心內容進行多次當面溝通銜接，充分聽取了各區意見，并在此基礎上優化調校了規劃成果。

2021年1月，規劃成果向市發改委“十四五”規劃主管處室進行了溝通和交流。

2021年2月-5月，規劃成果征求各區政府及市職能部門意見，并在意見處理過程中，與各區就具體意見進行當面溝通和銜接。6月，規劃成果通過市規劃和自然資源局局長辦公會審議，并通過市發改委召開的“十四五”規劃專題協調會議。8月，規劃成果原則通過了市城市空間整備項目指揮部第九次會議暨產業空間協調專班第二次會議審議。

2021年12月，組織召開專家研討會，對規劃文本和圖紙等內容進行研討，其中重點研討該規劃是否落實“不大拆大建”的總體要求。課題組根據相關意見和復函內容對規劃成果修改和完善，并將規劃成果聯合市發改委依程序報市政府審批。

三、規劃主要內容

(一)規劃目標與規模

“十四五”期間，全面貫徹落實習近平總書記系列講話精神，緊抓中國特色社會主義先行示范區建設和粵港澳大灣區發展機遇，堅定不移實施城市更新行動且在實施行動中防止大拆大建，深入落實市委市政府關于“碳達峰、碳中和”的重大決策部署，以推動城市高質量發展和提升土地節約集約利用水平為核心，以持續強化政府統籌力度、全面盤活城市低效用地為方向，以更新整備融合、政策創新為手段，深入探索利用存量建設用地進行開發建設的市場化機制，全面、合理、有序推進城市更新和土地整備各項工作。

積極鼓勵開展城中村和舊工業區有機更新，統籌有序推進拆除重建類城市更新，深入開展土地整備利益統籌，加速盤活規模成片土地，打造“兩個百平方公里級”的高品質產業空間，逐步實現城市空間結構優化、住宅供應增加、公共服務水平與基礎支撐能力提升，為加快建成現代化國際化創新型城市提供有力支撐。具體分項目標如下：

1.規劃期內堅持“留改拆”并舉，以保留提升為主，除違法建筑、經專業機構鑒定為危房且無修繕保留價值的建筑以及滿足存量低效用地盤活評價標準的用地外，不大規模、成片集中拆除現狀建筑，原則上城市更新片區內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20%。除增建必要的公共服務設施和盤活存量低效用地外，不大規模新增老城區建設規模，不突破原有密度強度，不增加資源環境承載壓力，原則上城市更新片區內拆建比不應大于2。

2.規劃期內，全市城市更新和土地整備實施規模不少于95平方公里。其中，完成綜合整治用地不少于45平方公里，完成直接供應用地10平方公里和空間儲備用地40平方公里。直接供應用地是指通過拆除重建類城市更新簽訂合同出讓的開發建設用地(不含移交入庫用地)，以及通過土地整備簽訂合同出讓的土地(含留用土地、征返用地、置換用地、安置房用地等)；空間儲備用地是指通過城市更新移交入庫的用地，以及通過土地整備移交政府管理的用地(不含留用土地、征返用地、置換用地、安置房用地等)。規劃期內將加快城市更新和土地整備融合，逐步完善轄區內城市更新和土地整備目標任務指標之間的互動調節機制。

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3.規劃期內通過城市更新和土地整備完成基礎教育設施學位不少于21.3萬個，重點保障一批綜合醫院、高中等全市緊缺的大型公共服務設施用地供應，彌補民生短板。落實水質凈化廠、電力、環境生態園等市政設施用地，提升市政支撐水平。加快推動國鐵、城際鐵路、軌道及相關場站、新(擴)建主干路等用地整備，促進交通設施完善。

表8 基礎教育設施配建任務分配方案

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4.規劃期內保留提升100平方公里工業區，連片改造及整備45平方公里產業空間。其中，完成產業空間土地整備20平方公里，推進連片改造25平方公里，打造一批集中連片高質量產業發展空間，力保重大產業項目落地。

表5 工業區保留提升區分配方案

表6 產業空間整備區和連片升級改造區分配方案

5.加大住房保障力度，通過城市更新和土地整備持續穩定提供商品住房、公共住房和配套宿舍，規劃期內實現供應商品住房建筑面積不少于3000萬㎡，力爭通過土地整備完成居住潛力用地不少于10平方公里，力爭通過城市更新和土地整備規劃籌集公共住房和配套宿舍面積不少于700萬㎡。

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6.規劃期內完成城市更新和土地整備固定資產投資總額不少于1萬億元(含各類城市更新以及土地整備項目)。

7.有效發揮城市更新單元計劃的管控作用，合理控制新增更新單元計劃規模，規劃期內全市新增更新單元計劃規模上限為28平方公里。規劃期內要大力提高已批更新單元計劃的實施率，加強新增更新單元計劃規模與已批項目實施之間的聯動，探索搭建城市更新年度計劃流量管控機制。

表2 更新單元計劃規模分配方案

(二)規劃結構指引

規劃期內通過城市更新和土地整備不斷優化建設用地和建筑規模結構，重點保障公共服務與基礎配套用地和建筑面積，大力提高居住與產業建筑面積，嚴格控制新增商業(含研發和辦公)建筑面積。其中，居住用地和建筑面積比例不少于50%，商業(含研發和辦公)建筑面積比例不高于20%，產業建筑面積比例不少于30%。

(三)規劃分區指引

1.城市更新空間范圍

城市更新空間范圍包括限制拆除重建區和允許拆除重建區。

城市更新限制拆除重建區包含以下三種情形：

(1)位于城中村綜合整治分區和工業區保留提升區范圍的；

(2)位于成片舊住宅區范圍的；

(3)有嚴格建設行為控制、需政府采取手段對拆除重建類更新進行管控的，或位于基本生態控制線、橙線、紫線、文物保護范圍、歷史建筑和歷史風貌區等范圍內的。位于城市更新限制拆除重建區的用地，原則上不得納入全市允許拆除重建區及各區拆除重建空間范圍，重點更新單元除外。

按照2021年12月23日專家研討會意見，將優先拆除重建區名稱修改為允許拆除重建區。允許拆除重建區是規劃拆除范圍的引導區，范圍內不得進行大規模拆除重建，重點解決完善公共服務設施、消除歷史違建、盤活存量低效用地、修復城市生態等問題。按照市區聯動、剛性管控、彈性管理的原則劃定城市更新允許拆除重建區，允許拆除重建區的劃定對象為更新潛力規模較大、集中成片的區域，以區塊形式劃入，單個區塊或與周邊已批更新單元計劃無縫銜接后連片的用地面積原則上不低于15公頃，同時還應滿足以下條件之一：

(1)位于全市國土空間規劃明確的市級中心區、更新整備重點地區，以及市層面確定的重點發展片區；

(2)經公共設施供給能力評估認為中小學等公共配套設施嚴重不足且基本滿足計劃申報條件的地區；

(3)區更新職能部門擬作為重點更新單元推進的潛力地區。允許拆除重建區范圍用地面積約103平方公里。

表10 區級城市更新空間范圍規模

2.土地整備空間范圍

土地整備空間范圍包括產業空間整備區及綜合功能整備區。

產業空間整備區是指為搶抓粵港澳大灣區和先行示范區建設“雙區驅動”重大歷史機遇，支撐實體經濟高質量發展，以“盤活空間、提質增效、集中連片”為原則，劃定的規劃以產業為主導的土地整備區。具體包括《市規劃和自然資源局關于加快推進全市較大面積產業空間土地整備工作的通知》劃定的33片1平方公里以上較大面積產業土地整備空間，以及按照《實施方案》劃定的工業區土地整備區。具體管理要求和實施應按照上述文件執行。產業空間整備區是城市更新和土地整備年度計劃任務考核的重要空間范圍。年度產業用地整備任務原則上應在產業空間整備區內落實。土地整備完成位于產業空間整備區范圍外且法定圖則規劃為工業用地、倉儲用地的，也可納入年度產業用地整備任務。

綜合功能整備區是指為全面落實“幼有所育、學有所教、勞有所得、病有所醫、老有所養、住有所居、弱有所扶”的民生發展目標，加大土地整備工作對我市民生設施與住房建設等用地空間保障力度，探索劃定的土地整備區域。規劃期內，全市共劃定綜合功能整備區25片，涉及需要土地整備的用地規模為20.3平方公里。綜合功能整備區的相關管理要求和具體政策由市政府及相關部門另行制定。

表11 綜合功能整備區實施規模

3.更新整備融合范圍

借助綜合授權試點改革契機，以促進城市更新和土地整備兩種實施模式融合為目標，開展更新整備融合試點區范圍劃定。“十四五”期間,積極鼓勵各區劃定若干個更新整備融合試點區范圍，作為更新整備融合創新政策封閉運行的試點范圍。劃入更新整備融合試點區范圍的，其按照城市更新方式實施的部分將視為符合城市更新五年規劃相關空間管控要求。

更新整備融合試點區實施可參照重點更新單元模式，試點區計劃和規劃由各區政府負責擬定，經市更新整備主管部門審查后，由各區報市政府批準。規劃經批準后，由區政府組織以公開方式確定實施方式和實施主體。試點區范圍內積極鼓勵融合運用城市更新、土地整備等多種實施手段，實現片區整體發展的總體目標。

(四)公共服務設施和基礎設施規劃指引

為強化對上層次規劃的支撐和保障作用，結合全市國土空間總體規劃等上層次規劃、相關專項規劃、全市公共配套能力評估等內容，建立公共服務設施和基礎設施項目清單，通過城市更新和土地整備統籌落實各類項目用地，加快構建適度超前、功能完備、安全高效的現代化公共服務設施和基礎設施系統，推動城市向高效率運行、高質量生活發展。

以下為《深圳市城市更新和土地整備“十四五”規劃》全文：

深圳市城市更新和

土地整備“十四五”規劃

第一章 總 則

第一節 規劃前言

全面貫徹落實習近平總書記系列講話精神，深入貫徹《中共中央、國務院關于支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區的意見》、《深圳建設中國特色社會主義先行示范區綜合改革試點實施方案（2020-2025）》和《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標綱要》，嚴格貫徹中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發的《關于在城鄉建設中加強歷史文化保護傳承的意見》和《關于推動城鄉建設綠色發展的意見》以及住房和城鄉建設部印發的《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，緊抓粵港澳大灣區發展機遇，依據《深圳經濟特區城市更新條例》、《深圳市城市更新辦法》、《深圳市城市更新辦法實施細則》、《關于推進土地整備工作的若干意見》以及相關政策和技術規范，結合廣東省人民政府《廣東省舊城鎮舊廠房舊村莊改造管理辦法》、《關于推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》、《關于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》等文件精神，以推動城市高質量發展和提升土地節約集約利用水平為核心，以持續強化政府統籌力度、全面盤活城市低效用地為方向，依據相關法律、法規和上層次規劃的要求，制定本規劃。

第二節 規劃原則

本規劃遵循“規劃引領、政府統籌，公益優先、強化融合，有機更新、生態優先，市區聯動、公眾參與”的原則。

第三節 規劃范圍

本規劃范圍為深圳市全市域（不含深汕合作區）。

第四節 規劃定位

本規劃是指導全市城市更新和土地整備五年工作的綱領性文件與行動指南，是落實《深圳市國土空間總體規劃（2020-2035年）》的專項規劃，是《深圳市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標綱要》的重要組成部分，是指導各區城市更新和土地整備五年規劃編制及年度計劃制定的重要依據。

第五節 規劃期限

本規劃期限為2021-2025年。

第二章 規劃目標

第一節 總體目標

“十四五”期間，全面貫徹落實習近平總書記系列講話精神，緊抓中國特色社會主義先行示范區建設和粵港澳大灣區發展機遇，堅定不移實施城市更新行動且在實施行動中防止大拆大建，深入落實市委市政府關于“碳達峰、碳中和”的重大決策部署，以推動城市高質量發展和提升土地節約集約利用水平為核心，以持續強化政府統籌力度、全面盤活城市低效用地為方向，以更新整備融合、政策創新為手段，深入探索利用存量建設用地進行開發建設的市場化機制，全面、合理、有序推進城市更新和土地整備各項工作。

積極鼓勵開展城中村和舊工業區有機更新，統籌有序推進拆除重建類城市更新，深入開展土地整備利益統籌，加速盤活規模成片土地，打造“兩個百平方公里級”的高品質產業空間，逐步實現城市空間結構優化、住宅供應增加、公共服務水平與基礎支撐能力提升，為加快建成現代化國際化創新型城市提供有力支撐。

第二節 分項目標

1．規劃期內堅持“留改拆”并舉，以保留提升為主，除違法建筑、經專業機構鑒定為危房且無修繕保留價值的建筑以及滿足存量低效用地盤活評價標準的用地外，不大規模、成片集中拆除現狀建筑，原則上城市更新片區內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20%。除增建必要的公共服務設施和盤活存量低效用地外，不大規模新增老城區建設規模，不突破原有密度強度，不增加資源環境承載壓力，原則上城市更新片區內拆建比不應大于2。

2．規劃期內，全市城市更新和土地整備實施規模不少于95平方公里。其中，完成綜合整治用地不少于45平方公里，完成直接供應用地10平方公里和空間儲備用地40平方公里，具體分配方案見表1。直接供應用地是指通過拆除重建類城市更新簽訂合同出讓的開發建設用地（不含移交入庫用地），以及通過土地整備簽訂合同出讓的土地（含留用土地、征返用地、置換用地、安置房用地等）；空間儲備用地是指通過城市更新移交入庫的用地，以及通過土地整備移交政府管理的用地（不含留用土地、征返用地、置換用地、安置房用地等）。規劃期內將加快城市更新和土地整備融合，逐步完善轄區內城市更新和土地整備目標任務指標之間的互動調節機制。

表1 用地供應和綜合整治任務分配方案

3．規劃期內通過城市更新和土地整備完成基礎教育設施學位不少于21.3萬個，重點保障一批綜合醫院、高中等全市緊缺的大型公共服務設施用地供應，彌補民生短板。落實水質凈化廠、電力、環境生態園等市政設施用地，提升市政支撐水平。加快推動國鐵、城際鐵路、軌道及相關場站、新（擴）建主干路等用地整備，促進交通設施完善。

4．加大住房保障力度，通過城市更新和土地整備持續穩定提供商品住房、公共住房和配套宿舍，規劃期內實現供應商品住房建筑面積不少于3000萬平方米，力爭通過土地整備完成居住潛力用地不少于10平方公里，通過城市更新和土地整備規劃籌集公共住房和配套宿舍面積不少于700萬平方米。

5．規劃期內保留提升100平方公里工業區，連片改造及整備45平方公里產業空間。其中，完成產業空間土地整備20平方公里，推進連片改造25平方公里，打造一批集中連片高質量產業發展空間，力保重大產業項目落地。

6．規劃期內完成城市更新和土地整備固定資產投資總額不少于1萬億元（含各類城市更新以及土地整備項目）。

7．有效發揮城市更新單元計劃的管控作用，合理控制新增更新單元計劃規模，規劃期內全市新增更新單元計劃規模上限為28平方公里，具體分配方案見表2。規劃期內要大力提高已批更新單元計劃的實施率，加強新增更新單元計劃規模與已批項目實施之間的聯動，探索搭建城市更新年度計劃流量管控機制。

表2 更新單元計劃規模分配方案

第三章 規劃策略

為實現規劃期內城市更新和土地整備的發展目標，制定推進城市綠色發展、保護歷史文化資源、提升公服支撐水平、加大住房保障力度、提高產業空間質量、優化城市空間布局等方面的規劃策略。

第一節 推進城市綠色發展

深入貫徹落實中共中央辦公廳、國務院辦公廳《關于推動城鄉建設綠色發展的意見》的相關要求，堅持生態優先、節約優先、保護優先，堅持人與自然和諧共生，尊重自然、順應自然、保護自然，推動構建人和自然生命共同體。積極銜接并嚴守“三線一單”，助推建設方式逐步實現綠色轉型，碳減排扎實推進，城市生態環境質量整體改善，城市發展質量和資源環境承載能力顯著提升，為深圳建設國家森林城市提供重要支撐。

深化推進城中村綜合整治工作。鼓勵綜合整治分區范圍內城中村整治與城市修補工作相結合，積極開展社區營造。探索通過有限的加建、改建或局部拆建，增補城中村公共服務設施，消除安全隱患。提升基層設施服務能力，鼓勵整合社區服務設施用房資源，提升利用效率和空間品質，建設綜合性社區鄰里中心。

切實推進工業區保留提升區的綜合整治工作。鼓勵工業區保留提升區內通過綜合整治提升空間品質。以完善工業區配套設施、消除安全隱患，滿足企業轉型升級、擴大生產的空間需求為目標，鼓勵通過加建、改建、擴建等手段適度提升工業區容積率。提升工業園區運營管理水平，鼓勵引入優質產業運營主體，統籌園區資源管理、提升運營服務水平。

全面開展舊住宅區綜合整治工作。消除舊住宅區安全隱患，提升舊住宅區空間品質。開展建筑整治出新，修繕建筑立面，推進 “第五立面”綠色化。開展景觀綠化翻新，提升舊住宅區綠化景觀設計和服務水平，改善居住環境品質。開展老舊設施換新，完善舊住宅區配套水平。疏通整理市政管網，結合綠化翻新推廣布設海綿設施。鼓勵原特區內有條件的舊住宅區不斷拓展微改造資金籌措渠道，探索建立政府、居民、社會力量合理共擔機制。

加快生態功能區內用地清退與整備工作。全面落實“綠水青山就是金山銀山”的理念，通過更新整備實施不斷加強生態環境保護，優化生態空間格局，提升片區綠化率。鼓勵更新整備與生態修復工作相結合，促進城市生產、生活、生態空間的有機融合。除必要的交通市政設施外，鼓勵基本生態控制線、藍線等范圍內的建設用地通過城市更新或土地整備予以清退。加大對生態功能區內低效用地的土地整備力度，提升生態服務功能。

推動城市低碳循環建設工作。深入落實“碳達峰、碳中和”重大決策部署，積極利用可再生能源，提高城市更新、土地整備過程中廢棄物利用水平，減少污染物排放。采用先進產品與技術，加大節能、節水、節材、節地力度，提高能源和水資源利用效率，降低城市能源、水資源消費總量。

第二節 保護歷史文化資源

深入貫徹落實中共中央辦公廳、國務院辦公廳《關于在城鄉建設中加強歷史文化保護傳承的意見》的相關要求，加強對全市歷史文化遺產、古樹名木、城市特色風貌區等資源的調查，并在城市更新和土地整備工作中系統保護、利用、傳承好歷史文化資源，促進歷史文化保護傳承與城市建設融合發展。

嚴格保護歷史文化資源。城市更新和土地整備的計劃、規劃和實施等各階段涉及歷史風貌區、歷史建筑的，嚴格落實《深圳市歷史風貌區和歷史建筑保護辦法》的保護與活化利用相關要求。歷史風貌區已納入城市更新單元范圍尚未編制保護規劃的，轄區政府補充編制歷史風貌區保護專項或專題規劃，與城市更新單元規劃同步報批。在城市更新和土地整備工作中應嚴格保護古樹名木，禁止砍伐和遷移古樹名木，呼吁市民愛護古樹名木，傳承歷史文明。

加強歷史風貌區和歷史建筑周邊風貌協調。歷史建筑保護范圍內嚴格禁止拆除重建，鼓勵對建設控制地帶內開展綜合整治，使建筑物或構筑物在形式、高度、體量、色調等方面與歷史建筑保持風貌協調。歷史風貌區原則上不納入拆除重建范圍，鼓勵開展綜合整治類城市更新予以保護修繕。歷史風貌區的核心保護范圍禁止新建、擴建，必要的改建行為應延續原有歷史風貌、街巷格局、空間尺度，建設控制地帶新建、擴建、改建行為應與歷史風貌相協調。

實行動態開放的文化遺產保護策略，保存潛在歷史文化資源。拓展保護內容與保護范圍，在拆除重建之前應嚴格開展歷史文化資源評估。積極發掘名錄外潛在的歷史文化資源，特別是改革開放以來彰顯特區改革開放文化精神、標記特區改革開放歷史進程的優秀現代建筑，主動留存各時期歷史印記。經認定確有保護保留價值的潛在歷史建筑，可申請納入歷史建筑候補名錄，并依照有關政策落實歷史建筑容積獎勵或者容積轉移。

綜合運用多種手段加強歷史文化資源的活化利用。鼓勵以政府主導和社會參與的方式，將名錄確定的歷史建筑通過微更新手段活化利用為博物館、藝術館等城市或社區的公共性、文化性空間。位于歷史風貌區或歷史建筑和歷史風貌區周邊建設控制地帶內尚未列入名錄但具有一定歷史文化價值的傳統風貌建筑，鼓勵以社會為主和政府引導的方式，通過綜合整治規劃落實活化利用主體、活化利用方案、保護管控要求，并依規劃進行活化利用。對于具有代表性、典型性和工業美學特征的工業建筑，鼓勵通過綜合整治的手段，植入城市服務業和文化創意產業進行活化利用；位于基本生態控制線內的，鼓勵通過土地整備改造為工業遺址公園。

第三節 提升公服支撐水平

踐行以“人民為中心”的發展思想，加大城市更新、土地整備在提升民生設施供給數量和質量方面的支撐力度，著力保障重大交通基礎設施落地，構建優質均衡的公共服務體系，增強城市綜合承載能力，為建設兒童友好型城市和無障礙城市提供重要支撐。規劃期內通過土地整備完成不少于10平方公里的民生設施用地。

保障專項設施落地。落實全市各級公共服務及交通市政專項規劃確定的設施建設要求，增強城市綜合服務能力。加強通過城市更新、土地整備推進的市、區級公共利益項目用地及指標傳導，確保項目用地的落實。

彌補民生設施短板。加快推進基礎設施薄弱地區的城市更新和土地整備立項工作。進一步提高中小學、社康中心、幼兒園、街道長者服務中心等公共服務設施在城市更新中的配建比例與建設標準。加大政府對基礎設施用地保障的政策傾斜與資金扶持，強力推進高中、綜合醫院、給水廠、水質凈化廠、電力等配套設施的土地整備工作，確保基礎設施優先實施。

促進交通系統完善。超前開展軌道交通、快速路、城市主次干道等重大交通項目的土地整備工作，切實縮短建設周期。通過城市更新進一步優化次干道以下路網，落實相關規劃確定的公交綜合車場、公交首末站、轉運中心、公共停車場等設施。助力各項交通設施建設，探索城市更新和土地整備項目與重大交通工程統一規劃、建設和實施，提高城市更新和土地整備工作對軌道交通TOD發展的空間優化和保障力度。

第四節 加大住房保障力度

以加快住房供應為目標，持續發揮城市更新對商品住房市場供應的穩定作用，加大土地整備對住房用地供應的支持力度，優化調整住房供應結構，加強住房空間布局引導，提高居住環境品質，切實改善人居環境。尊重居民安置意愿，鼓勵以就地、就近安置為主，改善居住條件，保持鄰里關系和社會結構，城市更新片區內居民應就地、就近安置，就地、就近安置率不應低于50%。

促進房地產市場平穩健康發展。高度重視公共住房和保障性租賃住房建設，土地整備用地供應要向公共住房和租賃住房建設傾斜，鼓勵集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設公共住房，積極引導國有和民營企業參與公共住房和租賃住房建設。

加大商品住房供應，提高居住空間品質。以拆除重建類城市更新為主，土地整備供應用地為輔，規劃期內直接供應的居住用地規模不少于5平方公里。穩步加大商品住房供應力度，逐步提高商品住房供應規模，規劃期內爭取通過城市更新和土地整備實現商品住房供應建筑面積不少于3000萬平方米，力爭通過土地整備完成居住潛力用地不少于10平方公里。

表3 居住潛力用地土地整備任務分配方案

嚴格落實公共住房配建政策，優化住房供應體系。通過拆除重建類城市更新配建和土地整備供應籌集各類公共住房和配套宿舍，滿足不同層次、多樣化的居住需求。規劃期內力爭通過城市更新和土地整備規劃籌集公共住房和配套宿舍建筑面積不少于700萬平方米。

表4 公共住房和配套宿舍規劃籌集任務分配方案

引導公共住房合理布局。綜合考慮項目周邊的人口結構、產業特征、住房需求、交通干線的噪聲污染情況及已有住房的結構比例等因素，合理引導公共住房布局。其中，高等院校、大型科研機構及產業集聚園區周邊以建設共有產權住房為主，軌道交通站點周邊等交通便利地區以建設公共租賃住房為主。

挖潛城中村住房保障職能。注重穩步實施城中村改造，完善公共服務和基礎設施，改善公共環境，消除安全隱患，同步做好保障性租賃住房建設，統籌解決新市民、低收入困難群眾等重點群體租賃住房問題。持續發揮城中村作為全市低成本居住空間和職住平衡穩壓器作用，鼓勵城中村規模化租賃，以滿足安全使用要求為前提，在完成結構安全鑒定、消防改造、地質災害隱患排查和整改后，納入公共住房管理，彌補城市公共住房缺口。

第五節 提高產業空間質量

加快工業區轉型升級，支持實體經濟高質量發展。空間保障上，全面落實“兩個百平方公里級”的高品質產業空間管理要求。產業引導上，聚焦“20+8”產業集群，提升服務業發展能級，推動先進制造業和現代服務業深度融合發展，提高經濟質量效益和核心競爭力，重塑產業鏈競爭新優勢。

保留提升100平方公里工業區，穩定基礎制造空間，支持實體經濟發展。將全市約100平方公里建設形態好、建筑質量高、占地規模較大的工業集中區域納入保留提升區，予以長期鎖定并提升能級，全面保障對深圳具有戰略性、支撐性意義的實體產業空間需求，形成預期穩定、成本適中、集約高效的先進制造業集聚區。保留提升區內用地“十四五”期間原則上不得新增納入拆除重建類更新單元計劃和土地整備計劃，鼓勵運用綜合整治、產業用地容積調整等措施提升工業區能級。

表5 工業區保留提升區分配方案

連片改造45平方公里工業區，供應高端制造空間，引領未來產業升級。將規劃主導功能為工業、現狀產業發展滯后、合法用地比例較低、建筑質量較差、開發強度較低、用地規模較大的集中連片區域整體納入整備和連片改造區范圍，并由政府主導實施改造，引入全球科技創新前沿領域的高端產業，打造世界一流、產城融合、產學研一體的高端產業集聚區。全市通過政府主導完成約20平方公里成規模產業空間土地整備。通過政府統籌、政企合作，有序推進25平方公里高品質產業空間連片改造。

表6 產業空間整備區和連片升級改造區分配方案

優化產業空間結構，嚴格控制新型產業用地規模增長。規劃期內新增“工改M0”類拆除重建更新單元計劃需同時滿足空間引導和指標管理要求。其中：

空間引導方面，要求規劃期內市場自主申報以M0為主導功能的拆除重建類更新單元計劃需滿足以下條件之一：（1）拆除范圍內用地法定圖則規劃主導功能為新型產業用地（M0）；（2）拆除范圍內用地位于本規劃確定的“工改M0”引導區范圍內，具體見附圖4；（3）拆除范圍內用地位于全市已建成或近期規劃建設的軌道站點500米范圍內，其中部分位于軌道站點500米范圍的，按照符合條件用地占拆除范圍用地的比重確定M0用地規模。規劃期內通過上述第三種情形新增批準的“工改M0”計劃規模原則上不超過各區“十四五”期間M0總指標的30%。

指標管理方面，全市“工改M0”類拆除重建更新單元計劃用地規模按照不超過400公頃進行調控，其中370公頃分配至各區，具體分配方案見下表7。規劃期內各區確需突破轄區“工改M0”指標上限的，由市更新整備主管部門結合各區需求進行統籌后上報市政府審批，統籌規模不超過30公頃。

表7 “工改M0”類拆除重建更新單元計劃用地規模分配

各區新增計劃項目中“工改M0”用地指標按以下規則計算：（1）更新方向為M0與工業M1或商業C混合的項目，按計劃公告約定的M0用地占拆除范圍用地比重計入M0指標；（2）更新方向未約定M0比重的，若更新方向第一位為M0，則按照拆除用地面積全部計入M0指標；若更新方向第二位（含之后）為M0的，按M0用地占比50%計入指標。

規劃期內政府主導申報的“工改工”計劃（含重點更新單元計劃）和土地整備利益統籌項目留用地內涉及的M0用地規模，按程序批準，不占用全市及各區“工改M0”指標。

規劃期內各區批準的“工改M0”類拆除重建更新單元計劃，應按照城市更新相關規定配建創新型產業用房，支持全市創新型產業發展。

第六節 優化城市空間布局

以推動現代化國際化創新型城市建設為目標，加強更新整備項目空間分布與類型引導，促進城市空間結構優化、城市增長極培育和重要空間節點提升，強化重大項目空間保障，有序推進重點更新單元實施。

強化都市核心區和城市功能中心。大力提升都市核心區和城市功能中心的空間品質，平衡就業崗位與居住空間，完善公共服務和基礎設施配套，推動全市多中心、組團式發展，促進城市形成空間均衡、特色鮮明的開發格局。

培育重點發展區域。以促進城市高質量發展為目標，鼓勵市、區級重點發展區域融合利用城市更新、土地整備等存量用地二次開發手段，助力重點發展區域高品質發展，加快打造城市新增長極，提升城市競爭力。

提升重要空間節點。以提高城市運行效率為方向，以區域交通樞紐、城市軌道站點、大型文體設施周邊為重點劃定城市更新和土地整備范圍，明確發展目標與要求，促進城市功能系統改善提升。

統籌分配開發規模。以全市國土空間規劃確定的建筑規模管控為基礎，統籌更新整備項目空間分布和類型結構，探索構建全市及各區更新整備五年規劃建筑規模增量安排和分配機制，穩步保障全市住房供應、促進產業轉型升級和提升公共服務水平。

強化重大項目保障。大力發揮土地整備的空間保障作用，結合城市更新等其它手段，保障重大產業、重大城市基礎設施、重大公共服務設施等項目用地供應。

有序推進重點更新單元實施。積極落實上層次規劃要求，逐步加大政府統籌主導力度，規劃期內推動若干個重點更新單元實施，優先落實重大城市基礎設施和公共服務設施，促進城市功能結構完善，支撐重點產業片區發展。

第四章 公共服務和基礎設施規劃指引

結合全市國土空間規劃等上層次規劃、相關專項規劃、全市公共配套能力評估等內容，建立公共服務設施和基礎設施項目清單，通過城市更新和土地整備統籌落實各類項目用地，加快構建適度超前、功能完備、安全高效的現代化公共服務設施和基礎設施系統，推動城市向高效率運行、高質量生活發展。

第一節 公共服務設施規劃指引

加大城市更新和土地整備對基礎教育設施的保障力度，規劃期內通過城市更新和土地整備完成基礎教育設施不少于130所，用地面積不低于203公頃，預計新增規劃學位不少于21.3萬個。

表8 基礎教育設施配建任務分配方案

優先推進涉及高中教育設施的城市更新和土地整備項目，重點落實松崗、民治、大鵬中心區等地的高中用地，增加高質量教育用地供給。規劃期內全市通過城市更新和土地整備保障新、改、擴建高中不少于15所，涉及用地面積約42公頃，提供學位約2萬個。

加快推進涉及醫療衛生設施和養老設施的城市更新和土地整備項目，擴大優質醫療衛生設施和養老設施供給，進一步促進醫療、養老資源的公平分配與設施的均衡布局。規劃期內全市通過城市更新和土地整備保障不少于8所醫院的新、改、擴建用地，涉及用地面積約21公頃，增加床位約1300個;通過城市更新和土地整備保障不少于5所養老院的新、改、擴建用地，涉及用地面積約5公頃，增加床位約2000個。規劃期內積極探索綜合醫院、高中和養老院用地目標任務的互動調整機制，高中、醫院及養老院設施任務分配方案詳見表9，全市重點落實的公共服務設施項目詳見附表1。

表9 高中、醫院、養老院設施任務分配方案

通過城市更新和土地整備助推全市文化、體育設施服務體系逐步完善。重點統籌落實市、區級公共文化、體育設施的用地，助推區域文化中心建設。加大街道級、社區級基層文體設施的配建力度，通過提高城市更新配建文化、體育設施的標準，實現基層綜合文化服務中心、社區運動場地設施的全覆蓋。規劃期內全市通過城市更新和土地整備重點落實深圳創意設計館等文體設施項目用地。

第二節 市政基礎設施規劃指引

規劃期內各區政府應統籌協調市政基礎設施升級改造與城市更新和土地整備項目建設時序。加快開展轄區市政承載能力評估，識別支撐能力薄弱地區，建立預警機制，以基礎設施承載能力作為確定城市更新和土地整備實施規模和實施時序的重要依據。在支撐能力薄弱地區優先安排各類市政設施的升級改造與新建，推動設施與更新項目、整備項目同步實施，系統提升地區基礎支撐水平。

城市更新和土地整備應落實全市國土空間規劃明確的各類市政基礎設施。加快構建雙水源雙安全供水保障體系，推動我市應急供水保障水平的提升，統籌推進污水收集和處理系統建設，強力推進基礎薄弱地區的河道、水廠、水質凈化廠等給排水設施的土地整備工作，落實南山水廠擴建，河道、排洪渠等防洪排澇設施，福田、沙河、龍華等水質凈化廠新（擴）建工程等項目的用地。規劃期內優先落實的市政基礎設施詳見附表2。

打造低碳清潔、容量充足的能源系統，強化能源儲運體系，積極推進本地能源新、改、擴建，構建安全可靠、智慧高效的燃氣供應系統，落實福田保稅區、蛇口、南油（前海）等次高-中壓調壓站及搶險設施新建工程項目用地。加強重點片區的電源保障和系統優化，通過土地整備重點保障坪山站、中部站等500千伏變電站，石巖、龍中等220千伏變電站新、擴建工程項目用地。

打造結構完整、全面覆蓋的通信系統，推動綜合性通信機樓、數據中心等大型通信場站的落地，落實布吉、坪山、沙井等機樓新建工程項目用地。

高標準建設各類城市固體廢物處理處置設施，逐步提升綜合利用能力和安全處置能力，落實光明能源生態園、龍華能源生態園、坪山能源生態園及配套飛灰處置場地、老虎坑灰渣處置場等項目用地，規劃預留紅花嶺危險廢物和醫療廢物焚燒處置擴建用地。

強化“地上地下”聯動更新實施，重點對福田、羅湖、南山、寶安、光明等轄區的市政管網進行升級改造。統籌開展高壓線入地和地下綜合管廊建設，消除安全隱患，改善城市景觀，提升系統整體承載能力。試點結合城市更新項目配套建設分散式建筑中水回用設施，實施污水源頭減量。

第三節 城市交通系統規劃指引

規劃期內各區政府應重點落實全市國土空間規劃明確的各類交通基礎設施，積極協調城市交通設施與城市更新、土地整備項目建設時序。加快開展轄區交通承載能力評估，識別擁堵地區和交通設施供應不足地區，建立預警機制，以承載能力作為確定更新規模、更新整備項目時序安排的重要依據。在交通承載能力不足地區優先安排各類交通設施的建設，結合聲環境功能區劃要求合理規劃，滿足各類交通設施需求，系統提升轄區交通支撐水平。

結合城市更新和土地整備工作，助推干線道路建設，加快主次干道、支路網建設，打通斷頭路，改善片區微循環。加強城市客貨運場站建設，落實物流場站用地供應，提升城市生產、生活服務水平。規劃期內優先落實的道路交通及設施項目詳見附表3。

強化軌道交通“主干”地位，統籌更新與整備兩種實施手段，落實和預留贛深、深汕等國家鐵路和穗莞深、深汕、深大等城際鐵路的建設空間。超前謀劃軌道五期線路及配套設施用地的城市更新和土地整備工作。加快完成軌道四期調整建設，促進常規公交和軌道系統的整合，構建可靠、快速、便捷的高品質公交網絡體系，為市民提供“門到門”的全出行鏈。規劃期內優先落實的軌道交通設施詳見附表4。

結合軌道交通站點以及公共開敞空間，設置自行車停車處，嚴格落實建筑物自行車停車設施配建標準，鼓勵開放建筑退界空間，并與人行道一體化設計，改善步行交通環境，優化慢行交通系統。結合地下空間建設與立體開發，建設空中連廊、地下通道，加強慢行系統與周邊建筑及公共空間的融合，打造立體步行街區，實現人車分流。

第四節 城市安全能力提升指引

規劃期內各區政府應結合城市安全保障目標，在轄區范圍內優先推進防災減災重點工程建設，結合城市更新和土地整備開展公共安全工程和防治設施建設，鞏固城市安全防線，提升城市綜合防災水平。統籌規劃監測、救援、避難等防災減災救災設施，盡快落實消防應急救援實戰基地和光明氣象觀測基地等設施，滿足城市綜合防災需求。

著力完善城市安全保障體系，各區政府應保障各類隱患地區的城市更新和土地整備工作的安全。油氣管線等危險化學品場所周邊的更新整備項目，須滿足相關法律法規、標準規范等要求，保障居民生產生活安全。

位于羅湖、龍崗、坪山等區域的地震斷裂帶區域，應在更新整備實施前開展地質條件評價。存在易澇風險的區域，應加強源頭減排、排水管渠和排澇除險等設施的建設。存在易塌陷、地質滑坡風險的龍崗中心、坑梓中心、葵涌中心、蛇口、羅湖二線插花地、大梅沙、大浪等區域，應同步開展公共安全工程和防治設施建設，并適當降低項目的開發強度。

第五章 規劃結構與分區指引

規劃期內通過城市更新和土地整備合理引導建筑增量分配，不斷優化城市建設用地結構。本規劃確定的更新整備分區指引包含城市更新空間范圍、土地整備空間范圍和更新整備融合空間范圍三類。積極銜接《關于打造高品質產業發展空間 促進實體經濟高質量發展的實施方案》（以下簡稱《實施方案》），劃定工業區保留提升區、連片改造區和土地整備區。

第一節 城市更新和土地整備結構指引

規劃期內通過城市更新和土地整備規劃引導建設用地和建筑規模結構不斷優化，重點保障公共服務與基礎配套用地面積，大力提高居住與產業建筑面積，嚴格控制新增商業（含研發和辦公）建筑面積。其中，居住用地和建筑面積比例不少于50%，商業（含研發和辦公）建筑面積比例不高于20%，產業建筑面積比例不少于30%。

第二節 城市更新空間范圍劃定與管理

城市更新空間范圍包括限制拆除重建區和允許拆除重建區，具體劃定和管理要求如下：

1．限制拆除重建區和允許拆除重建區的劃定

城市更新限制拆除重建區包含以下三種情形：（1）位于城中村綜合整治分區和工業區保留提升區范圍的；（2）位于成片舊住宅區范圍的；（3）有嚴格建設行為控制、需政府采取手段對拆除重建類更新進行管控的，或位于基本生態控制線、橙線、紫線、文物保護范圍、歷史建筑和歷史風貌區等范圍內的。位于城市更新限制拆除重建區的用地，原則上不得納入全市允許拆除重建區及各區拆除重建類空間范圍，重點更新單元除外。

城市更新允許拆除重建區是規劃拆除范圍的引導區，范圍內不得進行大規模拆除重建，重點解決完善公共服務設施、消除歷史違建、盤活存量低效用地、修復城市生態等問題。按照市區聯動、剛性管控、彈性管理的原則劃定城市更新允許拆除重建區，允許拆除重建區的劃定對象為更新潛力規模較大、集中成片的區域，以區塊形式劃入，單個區塊或與周邊已批更新單元計劃無縫銜接后連片的用地面積原則上不低于15公頃，同時還應滿足以下條件之一：（1）位于全市國土空間規劃明確的市級中心區、更新整備重點地區，以及市層面確定的重點發展片區；（2）經公共設施供給能力評估為中小學等公共配套設施嚴重不足且基本滿足計劃申報條件的地區；（3）區更新職能部門擬作為重點更新單元推進的潛力地區。允許拆除重建區范圍用地面積約103平方公里，具體見圖2。

2．限制拆除重建區和允許拆除重建區的管理要求

限制拆除重建區應嚴格落實各類控制線管制要求，并對拆除重建行為實施嚴格管控。

強化允許拆除重建區的規劃引領作用，引導新申報的城市更新計劃項目向該區域進行集中，提高城市更新對城市中心區、重點片區等區域發展的推動作用。分區傳導和管控方面，具體包括以下內容：

一是提高分區傳導比例，各區五年規劃拆除重建類空間范圍位于全市允許拆除重建區內的比例原則上不低于70%。考慮到羅湖區城市更新潛力對象的現實情況，70%比例在羅湖區可視情況適當降低。

二是確定管控分區劃定規模，各區五年規劃拆除重建類空間范圍總規模原則上不超過109.9平方公里，且與各區直接供應用地規模指標相關聯，具體分配見下表10。

三是適當增加分區管控彈性，預留全市新增計劃規模10%的拆除重建類空間范圍劃定彈性指標，在規劃期內由市更新整備主管部門統籌，各區視情況提出指標落地申請，獲得審查通過后相關指標對應的用地視為自動納入區級拆除重建類空間范圍。該部分預留的10%彈性指標可適用于規劃期內完成城中村綜合整治分區占補平衡后進行計劃申報的項目。

表10 區級城市更新空間范圍規模

規劃期內申報的重點更新單元原則上應當位于市級允許拆除重建區；如位于市級允許拆除重建區之外的，應報市更新整備主管部門審查后報市政府審批，獲得批準后增補納入允許拆除重建區范圍，通過此類方式增補的重點更新單元規模原則上不超過5平方公里。各區將符合棚戶區改造政策的舊住宅區納入各區五年規劃拆除重建類空間范圍的，應先征求市棚改主管部門意見。

第三節 土地整備空間范圍劃定與管理

土地整備空間范圍包括產業空間整備區及綜合功能整備區。

產業空間整備區是指為搶抓粵港澳大灣區和先行示范區建設“雙區驅動”重大歷史機遇，支撐實體經濟高質量發展，以“盤活空間、提質增效、集中連片”為原則，劃定的規劃以產業為主導的土地整備區。具體包括《市規劃和自然資源局關于加快推進全市較大面積產業空間土地整備工作的通知》劃定的33片1平方公里以上較大面積產業土地整

備空間，以及按照《實施方案》劃定的工業區土地整備區。具體管理要求和實施應按照上述文件執行。

產業空間整備區是城市更新和土地整備年度計劃任務考核的重要空間范圍。年度產業用地整備任務原則上應在產業空間整備區內落實。土地整備完成位于產業空間整備區范圍外且法定圖則規劃為工業用地、倉儲用地的，也可納入年度產業用地整備任務。

綜合功能整備區是指為全面落實“幼有所育、學有所教、勞有所得、病有所醫、老有所養、住有所居、弱有所扶”的民生發展目標，加大土地整備工作對我市民生設施與住房建設等用地空間保障力度，探索劃定的土地整備區域。規劃期內，全市共劃定綜合功能整備區25片，涉及需要土地整備的用地規模為20.3平方公里。綜合功能整備區的相關管理要求和具體政策由市政府及相關部門另行制定。

表11 綜合功能整備區實施規模

第四節 更新整備融合試點區空間范圍劃定

借助綜合授權試點改革契機，以促進城市更新和土地整

備兩種實施模式融合為目標，開展更新整備融合試點區范圍劃定。“十四五”期間，積極鼓勵各區劃定若干個更新整備融合試點區，作為更新整備融合創新政策封閉運行的試點范圍。劃入更新整備融合試點區范圍的，其按照城市更新方式實施的部分將視為符合城市更新五年規劃相關空間管控要求。

更新整備融合試點區實施可參照重點更新單元模式，試點區計劃和規劃由各區（含新區，下同）政府負責擬定，經市更新整備主管部門審查后，由各區報市政府批準。規劃經批準后，由區政府組織以公開方式確定實施方式和實施主體。試點區范圍內積極鼓勵融合運用城市更新、土地整備等多種實施手段，實現片區整體發展的總體目標。

第五節 工業區保留提升區劃定與管理

為保障實體產業穩定發展，保留提升一批現狀基礎較好的工業區，根據《實施方案》要求劃定工業區保留提升區。

1．保留提升區管理要求

保留提升區內用地應予以嚴格保護，規劃期內原則上不得新增納入拆除重建類城市更新單元計劃和土地整備計劃。其中，已通過城市更新計劃備案的“工改工”項目可按已批準的計劃推進實施。

鼓勵保留提升區內用地按照相關政策開展工業區綜合

整治類更新及產業用地容積調整，具體如下：

（1）出于消除安全隱患，改善基礎設施和公共服務設施等目的進行的綜合整治，包括修繕建筑物外觀、完善道路交通、給排水、供電、燃氣、消防安防、垃圾分類、通信等公共服務設施、環境整治和既有建筑節能等內容，但不改變建筑主體結構和使用功能。

（2）出于消除安全隱患、完善現狀功能等目的進行的綜合整治，可增加面積不超過現狀建筑面積15%的電梯、連廊、樓梯、配電房等輔助性公用設施；出于產業轉型升級需要等目的進行的綜合整治，可采用加建、改建、擴建、局部拆建方式增加生產經營性建筑面積。

（3）出于促進產業用地節約集約利用，滿足《深圳市扶持實體經濟發展促進產業用地節約集約利用的管理規定》條件的用地，可綜合運用加建、改建、擴建、局部拆建等手段調整產業用地容積。

鼓勵各區政府對保留提升區內具備條件的工業區進行統租統管，用于安置承接因拆除重建類城市更新或土地整備需要搬遷的優質企業。

2．保留提升區局部調整

保留提升區空間范圍實施彈性管理機制，因城市發展需要可進行局部調整，具體應滿足以下情形之一：

（1）因實施法定規劃確定的重大城市基礎設施、公共服務設施或其他城市公共利益項目確需納入拆除重建類城市更新單元計劃或土地整備計劃項目，以及近期具備可實施性的擬拆除重建類城市更新項目和土地整備項目的實施需要。

（2）因法定圖則或其它法定規劃調整，需調整保留提升區內已通過更新單元計劃備案項目主導更新方向的。

（3）因位于國土空間規劃、法定圖則等法定規劃確定的城市控制性區域，需按照相關管控要求開展建設用地清退與生態修復的用地。

各區可按年度對工業區保留提升區空間范圍進行調整，原則上年度調整的總規模不得大于轄區保留提升區范圍用地面積的5%，規劃期內累積調整的總規模不得大于轄區保留提升區范圍用地面積的15%。因落實市級重大項目確需突破前述15%要求的，應報市政府批準。

保留提升區調整應制定占補平衡方案,并滿足以下條件：

（1）調出地塊應包含完整宗地和建筑物，調出后不得出現邊角地、夾心地和面積不足5000平方米的零散地塊，且調出后原單元內現狀工業用地面積占比應不低于60%。

（2）調入地塊應為現狀在建或已建成工業區，并滿足《實施方案》有關保留提升區的劃定要求，其中調入地塊屬于已批城市更新單元計劃項目的，必須是已簽訂土地出讓合同的工業用地。

（3）調入地塊應盡量集中成片，且包含完整的宗地和建筑物，總面積不得少于調出地塊總面積。

（4）調入地塊可獨立成單元或與已有單元結合，調入后形成的單元面積原則上不得小于5000平方米，且單元內現狀工業用地占比應不低于60%。

區相關職能部門負責制定占補平衡方案，報區政府審批。各區審批通過后在項目現場、轄區門戶網站及主要新聞媒體上進行公告，抄送市規劃和自然資源部門匯總并建立臺賬，納入規劃“一張圖”系統進行動態維護。

第六節 工業區連片改造區劃定與管理

為保障各類新興產業高質量發展，連片改造一批現狀低效利用的工業區，根據《實施方案》要求劃定工業區連片改造區。

1．連片改造區管理要求

連片改造區內單元通過政府引導、政企合作，有序開展以拆除重建類城市更新為主，融合土地整備、產業用地提容、綜合整治等多種方式的二次開發活動，由各區政府結合試點項目先行探索實施。

連片改造區內各單元屬于福田、羅湖、南山、鹽田、大鵬等區的，單元用地面積原則上不小于15萬平方米，其他區單元用地面積原則上不小于30萬平方米。

連片改造區內各單元由區政府統籌制定實施方案。實施方案需明確整體改造范圍、產業目標定位、改造模式及意向實施主體、投資計劃安排、擬引入重大產業項目清單、現狀優質企業安排、土地供應方式、擬落實配套服務設施等內容。

連片改造區內各單元由區政府高標準開展規劃編制工作。規劃應以經批準的國土空間規劃、法定圖則等法定規劃為依據，傳導落實各級規劃管控要求，并符合相關政策規范。規劃應保持工業主導地位、完善基礎設施、優化配套服務、保障產城融合發展，規劃工業用地占比原則上不低于50%，其中位于寶安、龍崗、龍華、光明、坪山等區的，單元內規劃工業用地應以普通工業用地（M1)為主。

連片改造區內各單元由區政府依據實施方案和單元規劃，按照相關規定合理確定參與開發建設與運營管理的實施主體，優先引入在園區開發建設與管理運營方面有豐富經驗的園區平臺型企業。

連片改造區內已通過城市更新單元計劃備案的項目應在后續更新單元規劃編制、實施主體確認等環節落實連片改造單元實施方案要求。

位于依據《實施方案》要求劃定并經市政府批準的工業連片改造區范圍的，將視為納入區級拆除重建類空間范圍，不占用區級城市更新空間范圍規模指標。

2．連片改造區局部調整

連片改造區內各單元因項目可行性、權利人意愿或其他原因短期內不具備實施條件的，由各區從嚴把關、充分研究論證，經科學決策后按程序對單元范圍進行局部調整。

各區連片改造區在規劃期內累積調整的總規模原則上不得大于轄區相應分區范圍用地面積的 30%，且調整后相應分區規模應不小于《實施方案》的轄區分配指標規模。

連片改造區調整后形成的單元應滿足《實施方案》有關連片改造區的劃定要求，且不得低于相應分區的最小單元規模以及規劃工業用地最小比例要求。

區相關職能部門負責制定調整方案，報區政府審批。各區審批通過后抄送市規劃和自然資源部門匯總并建立臺賬，納入規劃“一張圖”系統進行動態維護。

第七節 工業區土地整備區劃定與管理

為保障各類新興產業高質量發展，土地整備一批現狀低效利用的工業區，根據《實施方案》劃定工業區土地整備區。

1．工業區土地整備區管理要求

工業區土地整備區內單元應強化政府主導作用，強力推進土地整備工作，由各區政府結合試點項目探索以“案例+政策+工具箱”的方式推進實施。

工業區土地整備區內各單元屬于福田、羅湖、南山、鹽田、大鵬等區的，單元用地面積原則上不小于15萬平方米，其他各區單元用地面積原則上不小于30萬平方米。

工業區土地整備區內單元應優先列入土地整備年度計劃，由區政府以獨立項目或拆分為多個項目的形式進行申報。

工業區土地整備區內各單元由區政府統籌制定實施方案。實施方案需明確土地整備實施范圍、土地整備資金規模、土地整備實施方式、政府儲備用地范圍、留用土地范圍、實施時序等內容。在編制土地整備實施方案前，各區政府應組織開展工業區土地整備區范圍內的企業用地摸查和梳理工作，全面了解片區范圍內企業經營情況和用地用房需求，并對擬進行安置的優質企業擬定安置方案。

工業區土地整備區內各單元涉及法定圖則強制性內容調整的由區政府高標準開展規劃編制工作。規劃應以經批準的國土空間規劃、法定圖則等法定規劃為依據，傳導落實各級規劃管控要求，并符合相關政策規范。規劃應保持產業主導地位、完善配套服務、保障產城融合發展，規劃產業用地占比原則上不低于50%。

2．工業區土地整備區局部調整

工業區土地整備區內各單元因項目可行性、權利人意愿或其他原因短期內不具備實施條件的，由各區從嚴把關、充分研究論證，經科學決策后按程序對單元范圍進行局部調整。各區工業區土地整備區在規劃期內累積調整的總規模原則上不得大于轄區相應分區范圍用地面積的 30%，且調整后相應分區規模應不小于《實施方案》的轄區分配指標規模。

工業區土地整備區調整后形成的單元應滿足《實施方案》有關工業區土地整備區的劃定要求，且不得低于相應分區的最小單元規模以及規劃產業用地最小比例要求。

區相關職能部門負責制定調整方案，報區政府審批。各區審批通過后抄送市規劃和自然資源部門匯總并建立臺賬，納入規劃“一張圖”系統進行動態維護。

第六章 實施保障機制

第一節 加強更新整備融合

以綜合授權試點改革為契機，逐步推進城市更新和土地整備政策的全面融合，加強模式創新、規則創新和體制創新，建立融合統一、公平有序、科學高效的存量空間統籌利用新體系。

高質量編制更新整備年度計劃。以更新整備年度計劃為抓手，加快推進更新整備工作統籌融合，在年度計劃編制和管理中打通城市更新和土地整備移交政府儲備用地、直接供應用地等任務和指標的互認路徑。加強年度計劃的統籌作用，對于產業空間整備任務完成情況較好的區，探索增加拆除重建類空間范圍彈性指標等激勵機制。

探索空間騰挪置換和指標互動政策創新。打破宗地位置限制，構建允許利用政府儲備地與市場主體或原權利人的留用土地進行騰挪置換的機制，加大空間統籌力度；探索在城市更新“飛地政策”、土地整備利益統籌等政策基礎上進行優化創新，擴大指標轉移范圍，細化騰挪置換規則，解決項目碎片化、畸零化的問題。

加強更新整備補償標準統籌。動態修訂住宅類房屋征收基準價格，參考市場標準出臺廠房和商業征收基準價格，建立征收補償基準價格動態調整機制，加強征收基準價格與市場價格的接軌；結合改造類型和片區地價水平等因素制定更新整備項目拆建比和拆賠比參考標準，作為各類項目容積校核的重要依據，縮小不同項目之間的利益差異；構建統一的合法用地和歷史用地處置規則，加強更新整備的利益協同。

加強更新整備的規劃統籌。以國土空間規劃標準單元為抓手，統籌城市更新和土地整備等存量規劃。標準單元對上落實上層次規劃剛性管控指標，橫向對接法定圖則在存量地區關于開發功能、建筑總量、配套設施等詳細規劃要求，對下指導標準單元內城市更新和土地整備等各類存量規劃編制，包括指引劃定項目邊界、確定地塊劃分、明確地塊功能、建筑規模和配套設施等。

創新容積管理規則。重構容積核算規則，按照權責對等、精準調控的原則，綜合考慮拆建比核算、土地貢獻率轉移等要素，探索更新整備容積核算規則重構和創新。

第二節 優化政策保障體系

不斷完善更新整備相關政策。落實示范區實施方案的總體要求，不斷深入探索利用存量建設用地進行開發建設的市場化機制，加快建立以產權為核心、利益共享為原則、實施為導向，更系統、更融合、更精準、更公平、更可持續的新一代更新整備政策體系，指導城市更新和土地整備相關工作，

保障城市低效用地再開發工作高質量、有序推進。逐步完善城市更新和土地整備利益統籌計劃相關管理政策，要求在城市更新和土地整備利益統籌計劃立項階段，加強項目評估，從源頭上防止大拆大建。

完善政府主導類城市更新實施路徑。針對連片改造升級試點，研究制定配套政策和規則，在連片改造范圍劃定、產業定位、實施主體確認、運營主體引入等方面加大政策創新力度，完善工業區連片升級改造實施機制。

探索城中村綜合整治激勵措施。加強政府對全市允許拆除重建區、各區拆除重建類空間范圍、土地整備空間范圍和城中村綜合整治分區的統籌力度，加大對城中村綜合整治的激勵機制，保障城中村綜合整治分區的發展權。綜合運用局部拆除重建、土地整備與綜合整治等多種存量用地開發手段，積極推動城中村綜合整治工作。

第三節 完善工作組織保障

規范城市更新和土地整備工作流程。明確城市更新全鏈條審批環節、標準和時限，并及時向社會公開。進一步完善更新項目的批后監管程序，完善公共配套設施用地的審批、入庫、出庫、建設、移交等環節。落實《深圳市人民政府關于規劃和自然資源行政職權調整的決定》（深圳市人民政府令第327號）等文件要求，深入推進“強區放權”工作，進一步優化土地整備項目審批流程，推動留用土地、征地返還用地、安置房用地等涉及的用地報批、規劃許可、土地出讓等審批職權調整至區政府（含新區管委會，下同）行使，探索將置換用地等審批職權調整至區政府行使，提高項目審批效率。

穩步完成兩個五年規劃之間的過渡期銜接。更新整備“十四五”規劃批準前的過渡期，各區審批通過的更新單元計劃項目將繼續沿用各區城市更新“十三五”規劃確定的拆除重建類空間范圍。全市更新整備“十四五”規劃涉及各項指標的統計自2021年1月1日起算，各區更新整備“十四五”規劃編制涉及的更新整備空間范圍圖中已批城市更新單元計劃范圍統一截止時間節點為2020年12月31日。

搭建規劃定期評估和規劃調整機制。為提高規劃的科學性、合理性和可操作性，要求建立系統的五年規劃評估制度，定期對本規劃實施情況進行評估和檢討。考慮到未來發展的不確定性，應增加規劃彈性；該規劃經批準印發后，市規劃和自然資源局可結合全市經濟社會發展和產業發展需要，以及根據規劃實施評估情況，在規劃期內開展兩次規劃調整工作。

精簡審批環節，創設綠色通道。對規劃期內重大產業升級與民生保障項目，探索開通綠色通道。對工業區連片改造和土地整備項目，探索更新整備環節精簡優化。對更新配建

保障性住房、創新型產業用房等項目，探索立項審批簡易程序，保障與更新項目同步實施。

不斷完善城市更新和土地整備公眾參與機制。將公眾參與貫穿于城市更新和土地整備政策與計劃制定、規劃編制、項目實施與監管的全過程，形成多方互動、和諧共贏的社會參與機制。

優化土地整備土壤環境調查工作機制。切實做好土壤環境保護工作，加強生態環境部門對土壤環境調查工作的統籌作用，對已入庫儲備的土地，開展土壤環境調查專項行動；對即將入庫儲備的土地，嚴格落實《中華人民共和國土壤污染防治法》，按照“誰污染、誰治理”的原則，開展土壤環境調查工作，并加強日常監督、處罰。

第四節 強化監督考核機制

健全動態監管與計劃清理機制。加強城市更新和土地整備利益統籌項目的動態監管，參考城市更新單元計劃有效期的管理機制，搭建常態化的計劃清理或調出機制，各區政府按規定對符合清理條件的城市更新和土地整備利益統籌項目采取調出措施，建立促進項目實施的倒逼機制。

完善防止大拆大建的監督檢查機制。探索搭建城市更新和土地整備利益統籌計劃涉及“大拆大建”的各區自查評估機制。完善城市更新和土地整備利益統籌項目“不大拆大建”的監督檢查機制，及時開展專項檢查，不定期開展抽查。將不大拆大建工作納入全市考核體系，對涉及大拆大建的活動或項目，要求限期徹底整改，并對相關責任人和責任單位作出處理。

強化年度計劃分配和實施。規劃期內，按照年度提前制定推動規劃實施的行動方案，將用地供給目標、土地整備實施目標、工業區升級改造目標、各類公共設施建設目標、公共住房籌集目標等任務合理分配至每年度。

搭建城市更新計劃指標的總量限定和流量管控機制。為進一步提升城市更新的實施率，提高城市更新計劃質量，全面鼓勵加快更新整備用地出讓速度，將城市更新計劃規模與更新整備直接供應規模進行掛鉤，搭建“流進”與“流出”相關聯的流量調節機制。其中，建議各區當年度新增更新計劃批準規模原則上不超過轄區前一年度更新整備用地直接供應規模的2.5倍與當年度更新計劃清理或調出規模的2倍之和，超出上述之和的更新計劃項目將不予備案。為加強與當前計劃管理機制的銜接過渡，從2022年開始探索搭建上述流量管控機制，重點更新單元不納入上述流量管控。

完善實施績效考核機制。根據城市更新和土地整備任務分工、進度要求，落實區級及市級職能部門責任，實施年度考核，并將考核成績納入年度績效。完善考核內容，搭建年度分配總規模完成率、計劃項目實施率等綜合考核機制；實

現數量考核和質量考核并舉，將重點更新單元、重大產業空間、重大公共利益項目實施情況一并納入考核目標。

完善定期通報機制。市更新整備主管部門定期統計各區更新整備各項工作推進情況，搭建城市更新和土地整備的統一通報平臺，督促更新整備各項目標與任務落實，并定期向市委、市政府報告。

（內容來源：深圳市規劃和自然資源局、深圳市發展和改革委員會）