一、物流園區(qū)項目設施

　　物流園區(qū)項目內部規(guī)劃和建設完善的道路、橋梁、站場網絡，與高速公路、城市環(huán)路、國道主干線、鐵路、機場等要有方便的接口，按照規(guī)劃面積的要求規(guī)劃道路；設計和安裝明確的交通標志；必須實現鋪設完善的寬帶電信網絡；按照規(guī)劃面積的要求規(guī)劃綠地；給水、排水、電力、供熱、燃氣、環(huán)保、防災、安全保衛(wèi)等網絡設施一次總體規(guī)劃，統(tǒng)一施工。

　　物流園區(qū)項目建設輕鋼結構倉庫、普通平房庫、露天倉庫、集裝箱堆場、停車場、冷藏庫、冷凍庫、危險品倉庫等物流基礎設施。建設完善的輔助及配套設施，如停車場、加油、洗車、汽車修理以及生活、辦公、商品展示等設施，同時設立郵政、快遞、銀行、保險、稅務、質檢等的營業(yè)機構。

　　物流園區(qū)項目使用自動化的裝卸、搬運、傳送和分揀設備、標準托盤、高價立體倉庫、巷道堆垛機、計算機控制系統(tǒng)、數字識別系統(tǒng)、EDI系統(tǒng)、全球衛(wèi)星定位系統(tǒng)、地理信息系統(tǒng)等，目的是要建設成工業(yè)化、數字化的物流園區(qū)項目。

　　物流園區(qū)項目需要建立先進的指揮調度與監(jiān)控系統(tǒng)和公共物流信息網絡平臺，建立物流資源網、設立平臺物流運價指數、建立物流資源招投標與拍賣系統(tǒng)。

　　二、功能設計

　　功能設計主要采用自上而下的方法，即在確定物流園區(qū)規(guī)劃原則以后，對物流園區(qū)功能規(guī)劃所涉及的核心因素進行列舉和分析，然后通過收集整理一系列最先進的案例，總結最適合的經驗。

　　整個物流園區(qū)開發(fā)項目將被劃分為幾個大功能區(qū)域，例如物流作業(yè)區(qū)和管理服務區(qū)，策劃者再從最佳實踐經驗，以及市場調查得到的實際需求兩方面入手，為每個功能區(qū)域命名，定義，分配相應的面積，引入相關的設施，設備和IT系統(tǒng)。功能規(guī)劃的最后一步將是對物流園區(qū)開發(fā)的核心流程進行定義和描述。這些流程包括：集裝箱服務、生產原材料供應和配送、生活資料采購和配送流程、保稅物流作業(yè)流程、空港、海港、鐵路物流服務流程等。

　　物流園區(qū)開發(fā)項目內部功能區(qū)的規(guī)劃建設還沒有統(tǒng)一的規(guī)劃框架，是由于物流園區(qū)內部功能區(qū)策劃主要是對服務功能的微觀設計和定位。

　　首先需要進行客戶需求與系統(tǒng)分析，即根據目標需求，結合物流園區(qū)開發(fā)項目輻射區(qū)域的實際情況，細分市場，劃分功能類型。然后是進行功能定位和功能區(qū)域規(guī)劃，即通過把各個單一的服務功能向與物流園區(qū)項目歸并和整合后來確定功能區(qū)域數目和類型。再次是進行功能區(qū)域系統(tǒng)布置。最后是對策劃方案進行評價。

　　（一）物流園區(qū)開發(fā)項目內部功能區(qū)規(guī)劃建設的步驟如下

　　1、客戶需求與系統(tǒng)分析

　　客戶需求與系統(tǒng)分析是物流園區(qū)開發(fā)進行功能定位和功能區(qū)域策劃分不可缺少的前提條件，其內容主要是通過市場調研，如現場調查、集中訪談、表格問卷調查等方式，摸清主要客戶的物流需求，包括物流服務需求功能種類、物流需求量、物流流向等基本數據。在此基礎上，對所獲取的數據進行相應的系統(tǒng)分析，以便整理出策劃所需要的信息。

　　由于物流園區(qū)開發(fā)項目需要依托一定的市場來規(guī)劃建設，在物流園區(qū)開發(fā)策劃前期的可行性論證中，其服務對象應已明確，因此，客戶需求分析的主要對象應是物流服務輻射范圍內的各類工商企業(yè)。在各種調研內容中，物流需求量和流向以及在此基礎上的預測數據是確定物流園區(qū)規(guī)模與建設地點的重要依據，而物流服務需求功能的調查是確定所需服務功能區(qū)的重要依據。物流服務需求功能的調查可采用表格形式，被調查企業(yè)可根據自身的需求在空格中選擇。

　　在選擇調查企業(yè)對象時，輻射范圍內的大型制造企業(yè)和大型商貿企業(yè)將是調研的主要對象。在物流服務需求功能的調查中，可事先設計好各種服務功能，且列出的服務功能應力爭全面，并應留有足夠的空格以便被調查對象選擇或根據自身服務需要進行相應的補充。

　　由于物流園區(qū)的建設通常呈現出階段性的特點，因此，服務功能需求還應區(qū)分時間階段，如近期、中期和遠期等。對各種被調查的物流服務功能需求進行匯總后，最后可總結出各階段物流服務功能設置進程表，其中近期、中期和遠期的確定以所有被調查對象中所選最大比例數據為依據。

　　2、功能定位和功能區(qū)域確定

　　確定功能定位。物流園區(qū)的功能定位是其戰(zhàn)略定位和市場定位的外在體現，是按照戰(zhàn)略定位和市場定位對物流園區(qū)的物流服務能力進行規(guī)劃設計，主要是為了滿足目標市場客戶的物流需求。功能定位主要應確定兩方面的內容：物流園區(qū)在不同規(guī)劃階段內應具有物流服務功能；根據確定的物流功能進行空間分配，即劃分若干物流功能區(qū)域。

　　通過對輻射范圍內潛在目標客戶的調查分析，可了解的客戶物流服務功能需求類型和層次。但是從調查本身分析來看，通常存在一定的局限性，主要表現在：一方面，調查樣本的廣泛代表性受到一定制約，不可能對所有客戶進行調查；另一方面，抽樣調查以現有的客戶為主，對潛在物流客戶的調查通常不足。
　
　　（1）功能定位要體現四個原則

　　一是前瞻性原則。即物流園區(qū)的功能定位既應滿足現在客戶的需求，又要滿足未來客戶的需求。

　　二是綜合性原則。即物流園區(qū)的功能定位應綜合調查的結果、物流產業(yè)的發(fā)展趨勢、經濟結構的調整及外來競爭壓力等許多因素綜合確定。

　　三是階段性原則。即物流園區(qū)的功能應體現不同規(guī)劃階段的特點，能根據不同階段內的需求變化進行擴展。

　　四是層次性原則。即物流園區(qū)的功能應體現出層次性，在發(fā)展建設初期應以物流基礎性的服務功能為主，而在發(fā)展成熟期應逐步拓寬到增值服務層次的功能。

　　此外還要確定服務功能區(qū)域。從目前物流園區(qū)的規(guī)劃情況看，物流園區(qū)中的功能區(qū)通常包括倉儲中轉區(qū)、集散配送區(qū)、流通加工區(qū)、商務辦公區(qū)、生產服務區(qū)、生活服務區(qū)等，但對于一個特定的物流園區(qū)開發(fā)究竟需要規(guī)劃哪些物流服務功能區(qū)，應該以其腹地范圍內的市場需求分析為基礎，以該物流園區(qū)所在地的現有物流資源和設施的整合和優(yōu)化為依托，在明確其物流服務對象、服務內容及服務方式的基礎上，通過調查所需的物流服務需求功能，結合一定的原則來確定。

　　服務功能區(qū)域的確定對物流園區(qū)開發(fā)的規(guī)劃具有決定性意義。一方面，確定功能區(qū)域也就大體確定了物流園區(qū)開發(fā)的內部總體結構：另一方面，功能區(qū)域是物流園區(qū)開發(fā)內部布局的基本空間單元。

　　（2）功能區(qū)域主要有三個方面的內容

　　一是確定功能區(qū)域的數目；

　　二是確定功能區(qū)域的類型、承擔功能及主要服務對象：

　　三是確定功能區(qū)域內部的細部組成和相互關系等。

　　其基本確定方法是將功能類型相同或相近的各個單一服務功能進行歸并和整合為，使其一個物流功能區(qū)域，可得到所需的物流功能區(qū)域數目和類型。

　　（3）功能區(qū)域的確定過程中兼顧的原則

　　一是市場性原則。即物流園區(qū)的功能區(qū)域設定必須以物流市場需求為基礎，立足現有物流需求，同時功能區(qū)域的類型和服務對象必須明確，能在市場經濟的原則下進行規(guī)劃、建設和運作。

　　二是整合性原則。即物流園區(qū)功能區(qū)域的選定必須能有效整合現有的物流資源和設施，能對原有物流系統(tǒng)進行補充和完善。

　　三是系統(tǒng)性原則。即物流園區(qū)功能區(qū)域之間功能上必須具有互補性、協(xié)作性和整體性，使這些功能區(qū)域既能獨立承擔物流服務業(yè)務，同時又能共同承擔層次更高、技術含量更高的增值物流服務，體現出物流園區(qū)物流系統(tǒng)化、層次化運作的能力。

　　四是柔性化原則。即物流園區(qū)功能區(qū)域選擇既要能滿足現有市場的需求，又要滿足未來發(fā)展的需求，具有一定的可擴展性和前瞻性。

　　五是動態(tài)性原則。即物流園區(qū)功能區(qū)域的選擇應根據市場需求環(huán)境的變化進行多階段修正，具有一定的動態(tài)特性。

　　3、功能區(qū)域系統(tǒng)布置

　　物流園區(qū)開發(fā)項目的功能區(qū)域系統(tǒng)布置就是在體現物流園區(qū)整體運作效率最大化的前提下，將所確定的所有物流功能區(qū)域進行系統(tǒng)布局。目前，應用于傳統(tǒng)設施布置的方法大致可分為兩類：一類是計算機化布置方法，即采用計算機輔助求解的布置方法，如CRAVF法(Computerized Relative Allocation ofFacilities Technique)、CORELAP法(ComputerizedRelationship Layout Planning)、 ALDEP法(Automated Layout Design Procedure)及MULTPLE法(Multi- Hoor Plant Layout Evaluation)等；另一類是定性與定量相結合的經典方法，如SLP法(Systematic Layout Planning，SLP)。物流園區(qū)內部功能區(qū)布局規(guī)劃涉及較多的定性因素，因此，應用單純的數學模型求解難以達到理想的效果，而SLP法結合了定性和定量分析，較宜適用于物流園區(qū)內部功能區(qū)域的系統(tǒng)布置。對上述規(guī)劃方案，采用系統(tǒng)評價方法，最后選擇最優(yōu)的系統(tǒng)布置方案。